Avec sa skyline reconnaissable entre toutes, la Défense est depuis 65 ans la vitrine historique de la puissance économique française. Mais le quartier d’affaires se trouve aujourd’hui à un point de bascule de son histoire. Face au télétravail, au vieillissement de son parc immobilier et aux défis climatiques, ce territoire emblématique doit se transformer pour conserver son rayonnement international.
Quel avenir pour la Défense ?
Une vision stratégique qui se dessine
La crise sanitaire a accéléré la remise en question du modèle « tout-bureau ». Le télétravail et l’optimisation des surfaces ont réduit la demande. Par ailleurs, les tours vieillissent et il faut songer à des opérations de réhabilitation. Autre constat : avec son paysage minéral et ses tours vitrées, la Défense est particulièrement vulnérable aux fortes chaleurs. Enfin, malgré les 400 000 voyageurs qui y transitent chaque jour, le quartier reste perçu comme une enclave.
Pour autant, le quartier ne manque pas d’atouts : de nombreuses entreprises, des tours à l’architecture incroyable, une hyperaccessibilité et une grande marge de manœuvre sur des espaces publics sous-exploités.
Face à ce constat, une réflexion de fond a été engagée depuis deux ans par les acteurs privés et publics, à commencer par le groupement des cinq investisseurs historiques du quartier1 qui a présenté l’étude « La Défense 2050 » en mars 2025. Des travaux ont aussi été menés par l’établissement Paris La Défense (PLD) et la DRIEAT2, dont les résultats ont été rendus publics en décembre. Même le gouvernement a commandé un rapport dont les conclusions sont attendues pour bientôt.
De ces études, il ressort une vision stratégique partagée sur les enjeux, les pistes de transformation et l’importance pour la puissance publique de travailler de concert pour que le plus grand quartier d’affaires européen ne s’étiole pas. Comment ? Tout le monde semble s’accorder pour faire évoluer la Défense vers un quartier multifonctionnel, résilient et mieux connecté au reste du territoire, sans renier sa vocation première de centre d’affaires. Un cap déjà perceptible dans les projets à l’étude ou les bâtiments livrés récemment.
1 Allianz France, AXA Investment Managers, Groupama Immobilier, Société Générale, Unibail-Rodamco-Westfield
2 Direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports d’Île-de-France
Les perspectives et ce qui se fait déjà
Un quartier plus mixte
Le premier axe de transformation vise à casser la monofonctionnalité héritée du passé. Dans l’étude de PLD, l’un des objectifs est d’augmenter de 5 à 9 % la part de logements (familiaux, hôteliers, étudiants, coliving…) pour « ménager des quartiers de vie et une animation permanente » et stabiliser le marché immobilier. Les auteurs de l’étude « La Défense 2050 » estiment à 275 000 m2 la surface nécessaire aux nouveaux usages qui doivent être créés, soit 7% du parc total de bureaux à la Défense. Les chiffres convergent.
Les millions de touristes, qui viennent à la Défense chaque année, apportent déjà un regain d’activité économique et d’animation. La série de concerts de Taylor Swift à l’Arena en 2024 et les retombées en termes de réservation de chambres d’hôtel et de fréquentation des bars et restaurants en est un exemple. Le marché de Noël en est un autre. Il a drainé plus de 2 millions de visiteurs cet hiver. Cette piste mérite d’être accentuée, la Défense ne comptant que 3 000 chambres d’hôtels.
De même pour les étudiants, qui sont environ 70 000 aujourd’hui. Le quartier accueille surtout des écoles privées, aucun établissement public ni de formation continue. Une des perspectives est de faire émerger un campus de l’intelligence artificielle et de la cybersécurité. Certains imaginent même la construction d’une université gratuite, à l’image du Collège de France, pour attirer un public encore plus large.
Un quartier plus résilient et habitable
Face aux enjeux climatiques et à la nécessité de réduire l’empreinte carbone d’un territoire comme la Défense, l’urbanisme doit s’adapter. Depuis 2021, PLD s’est fixé le cap de devenir le premier quartier d’affaires post-carbone à l’échelle mondiale. Les bâtiments récemment livrés ou en chantier répondent déjà à des critères d’urbanisme durable et résilient. C’est le cas des tours Aurore, Altiplano, Ariane ou Hopen qui retrouvent un certain intérêt auprès des investisseurs grâce à des travaux d’amélioration thermique et énergétique. Le choix de la restructuration plutôt que la démolition permet ainsi de limiter l’impact environnemental.
La transformation de la Défense passe également par la reconquête des espaces publics. La création d’un parc de 5 hectares correspond à cette vision future. L’insertion d’îlots de fraîcheur un peu partout sera aussi nécessaire. C’est déjà le cas au fur et à mesure des nouvelles constructions ou rénovations, comme pour la place des Reflets qui a été végétalisée quand la tour Aurore a été livrée.
De manière générale, plus de cohésion urbaine semble nécessaire, avec des rues, des places et des quartiers bien identifiés, une signalétique plus claire et une circulation plus fluide des voitures, des vélos et des piétons.
Un quartier mieux connecté au reste du territoire
Cette cohésion urbaine passera aussi par l’amélioration des liaisons avec les villes voisines. Les nouveaux accès, passerelles et, réseaux cyclables y contribuent déjà. Le projet de requalification du boulevard circulaire Patrick-Devedjian devrait également y remédier. De même que l’arrivée, à l’horizon 2031, de la future ligne 15 du Grand Paris Express. Enfin, les projets d’aménagement des berges de Seine permettront à la Défense de se reconnecter avec ce fleuve dont elle s’est totalement coupée dès les origines.
Pour que ce scénario ambitieux se concrétise, les acteurs publics et privés réfléchissent déjà aux sources de financement, aux leviers réglementaires et fiscaux et à la gouvernance, avec cet objectif : que la Défense, véritable laboratoire de l’urbanisme au XXe siècle, continue d’être à la pointe de l’innovation face aux enjeux de décarbonation des tours, d’attractivité et de mixité qui s’imposent aujourd’hui pour un quartier d’affaires de cette envergure.
Les projets en cours à la Défense
En chantier
Le Parc de l'esplanade
Un parc urbain de 5 hectares doit voir le jour sur l’esplanade à l’horizon 2028. Il s’étendra sur 600 mètres le long de l’axe royal, de la fontaine Agam au bassin Takis. L’objectif est multiple : amplifier la place du végétal pour amener de la fraîcheur sur la dalle, créer des espaces de détente et de balade pour plus de convivialité.
Les tunnels ouverts aux piétons et aux cyclistes
Sous la dalle, 14 voies souterraines, dont 2 axes principaux (la voie des Bâtisseurs et celle des Sculpteurs), actuellement utilisées en grande partie par les voitures et les bus, doivent accueillir à terme des piétons et des cyclistes. Cela permettra d’éviter les conflits d’usage en surface. La fin des travaux est prévue en 2026.
La gare de la Défense de la ligne 15 du Grand Paris Express
À sa mise en service complète, à l’horizon 2031, la ligne 15 formera une rocade de 75 km autour de Paris et desservira 45 villes situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine Saint-Denis, la Seine-et-Marne et le Val-de-Marne. La gare de la Défense sera située côté Puteaux, dans le quartier de la Rose de Cherbourg, à proximité du centre commercial Westfield Les 4 Temps.
L’immeuble de bureaux et de commerces Nirvana
Le projet Nirvana consiste en la restructuration et l’extension de l’immeuble de bureaux Being, situé entre les rues Ségoffin et du Capitaine-Guynemer, le long du boulevard circulaire. Le bâtiment était inoccupé depuis 2015. Deux commerces y seront aussi implantés. Les accès piéton, vélos et les aires de livraison seront réorganisés et les abords de l’immeuble rénovés. Livraison prévue en 2027.
L’immeuble de bureaux CB3
Dans le quartier Coupole-Regnault, l’immeuble CB3 (ex-SGAM) fait l’objet d’une restructuration. Il était inoccupé depuis 2016. En visant une construction à faible empreinte carbone (en utilisant par exemple des matériaux biosourcés), il est le premier immeuble de la Défense à viser le label Bâtiment Bas Carbone Rénovation. C’est la société Sanofi qui intègrera les nouveaux bureaux. Livraison prévue en 2027.
Les immeubles de bureaux et de logements Synergies
Rue du Capitaine-Guynemer, deux immeubles sont construits en lieu et place du bâtiment Lotus, l’un avec des bureaux et l’autre avec des logements sociaux et intermédiaires. L’immeuble de bureaux sera conçu en structure mixte bois-béton. D’ici la livraison des bâtiments, en 2027, les espaces publics tout autour seront rénovés.
À l’étude ou bientôt en chantier
L’immeuble de bureaux Exaltis
Face à la caserne des sapeurs-pompiers, dans le quartier Gambetta, la tour Exaltis, occupée jusqu’à l’an dernier par la société Mazars, va être réhabilitée. Un petit bâtiment sera également construit. L’ensemble comptera des commerces, des espaces de coworking et une offre de services pour les habitants. Livraison prévue en 2028.
L’immeuble de logements et de services Synapses
Dans le quartier Coupole-Regnault, la construction de la future résidence Synapses s’inscrit dans un projet urbain plus large, Empreintes, qui vise une mixité d’usages dans un même lieu, l’exemplarité environnementale et de l’innovation technique. Le bâtiment en bois a été pensé à l’échelle du quartier, avec, au rez-de-chaussée, des commerces, de la restauration et des services dédiés aux mobilités douces. Là aussi, les espaces publics seront rénovés. Livraison prévue en 2028.
Le boulevard circulaire
Après les réaménagements réalisés par Paris La Défense au fur et à mesure de l’achèvement des tours, le département des Hauts-de-Seine va lancer cette année la restructuration du boulevard circulaire Patrick-Devedjian pour le transformer en boulevard urbain. Les travaux prévoient le passage à deux voies de circulation, le réaménagement de 17 carrefours, l’installation d’équipements innovants pour fluidifier le trafic routier, l’aménagement de 5,6 km de pistes cyclables, la création de trottoirs plus larges et sécurisés, la végétalisation du boulevard et des espaces en friche, avec la plantation de plus de 500 arbres.
Résidences des Damiers : la rénovation des immeubles Champagne et Dauphiné va pouvoir commencer
C’est acté depuis décembre : les copropriétés Champagne (17 étages) et Dauphiné (22 étages), qui comptent 450 logements au total, vont faire l’objet d’une opération pluriannuelle d’amélioration de l’habitat (OPAH) visant les copropriétés dégradées. L’objectif est d’améliorer les conditions de vie des habitants tout en préservant cet exemple emblématique du patrimoine brutaliste des années 1970. Ce projet de rénovation de grande ampleur est soutenu par l’Agence nationale de l’habitat, la préfecture des Hauts de-Seine, la région Île-de-France, le département des Hauts-de-Seine, le territoire Paris Ouest La Défense et la ville de Courbevoie. Au total, 24 millions d’euros d’aides publiques vont permettre de réduire le reste à charge pour les copropriétaires.
Concernant le reste du quartier Saisons, une réflexion est menée dans le cadre plus global de l’avenir de la Défense. Une consultation a été lancée par PLD pour désigner un urbaniste chargé de réfléchir au devenir de ce secteur stratégique, véritable porte d’entrée du quartier d’affaires depuis Paris.
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Stop aux idées reçues !
« La Défense c’est hyper minéral »
C’est l’ADN de ce quartier, construit sur une dalle dans les années 1970. Mais les choses changent depuis plusieurs années et encore plus depuis la pandémie de Covid-19. Le besoin d’espaces verts et la nécessité d’adapter la Défense au réchauffement climatique accélèrent la transformation des espaces publics en lieux plus végétalisés, accessibles et conviviaux.
« Réhabiliter une tour en logements, c’est impossible »
Toutes les tours ne s’y prêtent pas mais c’est faisable techniquement. Des agences d’architectes ont estimé que cela engendre une perte de surface locative moyenne de 12 % à 30 % selon la morphologie du bâtiment. Des projets de bâtiments réversible en bureaux ou logements sont aussi à l’étude. Par ailleurs, une loi votée en juin 2025 vise à faciliter la reconversion de bureaux, d’anciens bâtiments publics et de locaux professionnels en logements, en levant plusieurs freins réglementaires et administratifs.
« Les bureaux sont vides »
L’épidémie de Covid-19 a fait craindre le pire avec des tours vidées de leurs salariés et une esplanade désertée de toute activité. Mais le quartier est résilient et la Défense a retrouvé un certain dynamisme. 211 200 m² de bureaux ont été loués ou vendus en 2024 soit une augmentation de 60 % par rapport à 2023. Aujourd’hui, beaucoup de très petites entreprises (TPE) s’installent dans les bureaux, en louant un plateau seulement dans une tour. Ce changement de modèle économique rend la Défense moins dépendante des grands groupes.
« Le week-end, tout est fermé »
Avec près de 50 000 habitants sur l’esplanade, des touristes du monde entier qui viennent s’y promener, le centre commercial ouvert tout le week-end, des restaurants qui assurent désormais un service le soir, comme celui de l’école hôtelière Vatel dans la tour Aurore, la Défense mérite le détour le soir et le week-end !
Que dit le baromètre de la satisfaction ?
L’image de la Défense évolue et plutôt en bien. Selon le dernier baromètre de satisfaction de Paris La Défense, en 2024, 8 personnes interrogées sur 10 trouvent que le quartier change en bien. Autres indications du baromètre : 87 % des salariés et 96 % des étudiants sont fiers de travailler à la Défense ; 95 % des habitants sont fiers d’y vivre.
Le saviez-vous ?
La Défense en quelques dates
La Grande Arche en livre et en film !
Le film "L’Inconnu de la Grande Arche" est sorti en novembre au cinéma. Il est adapté du livre de Laurence Cossé, paru en 2016, qui raconte la construction de ce monument emblématique de la Défense. C’est aussi le portrait de Johan Otto von Spreckelsen, cet architecte danois inconnu de tous, chargé du jour au lendemain du plus grand chantier de France de l’époque.
PARCOURS PATRIMOINE “La Défense, un quartier d’affaires à la française”
Samedi 21 février à 10 h 30
Dans le cadre de la candidature de Courbevoie au label « Ville et Pays d’art et d’histoire », la ville propose un parcours patrimonial dédié au quartier d’affaires de la Défense.
Longtemps perçues comme un monde à part, les grandes tours qui signent l’identité de la Défense font pourtant partie intégrante du territoire communal. Elles cohabitent, dans un contraste saisissant, avec des édifices historiques plus anciens. Ce parcours met en lumière les grandes étapes de la construction de ce quartier sur la dalle, le développement de notre commune en parallèle et les enjeux actuels.
Rendez-vous au métro esplanade de la Défense, devant l’hôtel Mélia ; durée : 1 h 30 ; tarif : 8 € par personne ; réservations au 01 71 05 77 92
L’essentiel du dossier
• C’est dans les années 1950, avec l’essor du secteur tertiaire, que les pouvoirs publics décident de doter la capitale d’un véritable quartier d’affaires moderne, capable d’attirer les sièges des plus grandes entreprises et de rivaliser avec la City de Londres. La Défense devient en quelques décennies la vitrine de l’économie française.
• Aujourd’hui, le quartier d’affaires fait face à des enjeux multiples : nouvelles façons de travailler, changement climatique, nouveaux usages, besoin en mixité et en cohésion urbaine.
• Les acteurs privés et publics réfléchissent ensemble à l’avenir de la Défense afin que le quartier d’affaires conserve son attractivité auprès des entreprises, salariés, touristes et habitants, tant au niveau du territoire qu’au niveau international.